[GÓC NHÌN] TPHCM NÊN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ MỚI TRONG BÁN KÍNH 10 KM

Ngày đăng: 16:21 30-03-2021 | 855 lượt xem

"TP.HCM nên tập trung phát triển thêm khu đô thị mới nằm ở phía bắc quận 12 hay phía bắc huyện Nhà Bè thay vì những vị trí quá xa", chuyên gia về quy hoạch Nguyễn Đỗ Dũng đề xuất.
Trong bối cảnh số lượng dân nhập cư tăng nhanh, hạ tầng quá tải, ngân sách thiếu hụt, “quy hoạch” là giải pháp được UBND TP.HCM dùng để tháo gỡ vướng mắc từ áp lực hạ tầng. Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong từng khẳng định quy hoạch là vấn đề TP.HCM quan tâm nhất hiện nay và xem đây là công cụ quản lý.
Từ cuối năm 2020, TP.HCM rục rịch lập nhiệm vụ điều chỉnh hàng loạt quy hoạch, quan trọng nhất là quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060. Ở lần quy hoạch này, ngoài TP Thủ Đức, TP.HCM dự kiến xây dựng 4 khu đô thị mới (Khu đô thị cảng Hiệp Phước, Khu đô thị Tây Bắc, Khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa, Khu đô thị du lịch biển Cần Giờ). Vừa qua, Sở Nội vụ đang chuẩn bị kế hoạch “lên đời” 5 huyện thành quận hoặc thành phố.


Tuy nhiên, thực tế từ quy hoạch chung năm 2010 cho thấy sau hơn 10 năm, TP.HCM vẫn chưa có bóng dáng của đô thị vệ tinh dù đã ấp ủ và phê duyệt nhiều dự án đô thị. Vậy ở lần điều chỉnh quy hoạch này, TP.HCM nên cân nhắc những yếu tố nào để có một quy hoạch chung thật sự đi vào thực tế?

Hai điểm cốt lõi khi phát triển đô thị vệ tinh
- 23 năm kể từ khi TP.HCM theo đuổi mô hình tập trung - đa cực, thực tế cho thấy thành phố vẫn phát triển theo kiểu “vết dầu loang”. Vậy theo ông, phát triển thêm nhiều đô thị vệ tinh có phải lựa chọn hợp lý cho quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040?
- Nếu nhìn từ khía cạnh lập quy hoạch đô thị thì phát triển ở vùng ngoại ô thành phố là rất hợp lý vì rõ ràng TP.HCM có 2 nhu cầu lớn - tạo chỗ ở mới cùng cơ hội việc làm cho số dân đang tăng trưởng nhanh và giãn dân khu trung tâm. Tuy nhiên, nó chưa hợp lý về năng lực triển khai quy hoạch và năng lực đầu tư hạ tầng.
Điển hình là cách đây hơn 10 năm, TP.HCM phê duyệt quy hoạch Khu đô thị Tây Bắc tại Củ Chi, nhưng gần như không triển khai được.
Để triển khai những đô thị vệ tinh mới ở khoảng cách xa trung tâm như vậy cần 2 điểm cốt lõi: Tạo ra việc làm để thu hút người dân và đầu tư hạ tầng kết nối với khu trung tâm (đường cao tốc, đường sắt…). Cả 2 việc này chúng ta chưa thực hiện được và đó là lực cản lớn nhất của mô hình này.

- Nhìn vào bối cảnh, năng lực triển khai, đầu tư của thành phố, tôi cho rằng nên phát triển các đô thị gần trung tâm thành phố hơn là phát triển các đô thị vệ tinh nằm quá xa trung tâm.
TP.HCM nên tập trung phát triển đô thị mới trong bán kính 10 km tính từ trung tâm thành phố.
Nghiên cứu cho thấy con người thường dành tối đa 2 giờ mỗi ngày để di chuyển giữa nhà và nơi làm việc, học tập. Qua nhiều thế kỷ, số liệu này không thay đổi dù tốc độ di chuyển tăng chóng mặt, tức công nghệ cho phép chúng ta ngày càng sống xa nơi làm việc, học tập hơn. Từ khoảng thời gian đó kết hợp với hệ thống hạ tầng hiện nay hoặc trong 10 năm tới, chúng ta có thể tính toán ra bán kính cư dân di chuyển để tiếp cận trung tâm việc làm. Từ đó, ta sẽ hình dung được khu vực nào tiềm năng để phát triển đô thị.
Với kinh nghiệm của tôi, trong bối cảnh hiện nay, khoảng cách trong vòng 10 km là phù hợp nhất. Đó chính là khoảng cách từ phía tây quận Bình Tân hay từ phía đông quận 2 cũ tới trung tâm thành phố. Dựa theo bán kính này, tôi đề xuất nên tập trung phát triển thêm những khu đô thị mới nằm ở phía bắc quận 12 hay phía bắc huyện Nhà Bè thay vì những vị trí quá xa như Củ Chi và Cần Giờ.
Tất nhiên, trong tầm nhìn lâu dài hơn, khi hệ thống giao thông được nâng cấp thì chúng ta có thể tính toán đến chuyện phát triển khu đô thị xa hơn. Nhưng trước mắt, chúng ta phải nhìn vào thực tế mà tôi đã nói.

Mô hình đô thị vệ tinh khiến giá đất tăng
- Bên cạnh những thuận lợi đã nêu trên, theo ông, mô hình đô thị vệ tinh có hạn chế nào không?
- Mô hình đô thị vệ tinh có 2 điểm rất quan trọng. Một là phải có vành đai xanh nằm giữa đô thị vệ tinh và đô thị hiện hữu. Thứ 2 là các đô thị vệ tinh này sẽ được kết nối với đô thị trung tâm bằng tuyến đường sắt để giúp việc di chuyển thuận lợi.
Dù đây là mô hình rất nổi tiếng nhưng được áp dụng hạn chế ở các nước, kể cả quốc gia phát triển với khả năng quy hoạch tốt và tăng trưởng dân số đô thị thấp. Trên thế giới, mô hình này thành công chủ yếu ở châu Âu. Tuy nhiên, các ví dụ thành công cũng không nhiều, có thể kể đến Milton Keynes (Anh) hay Almere (Hà Lan).
Đây không phải mô hình dễ triển khai bởi phải hy sinh ít nhất hai lợi ích kinh tế là giá đất tăng và chi phí hạ tầng cao.
Thứ nhất, việc đặt ranh giới phát triển cho các thành phố trung tâm thông qua các vành đai xanh khiến diện tích đô thị không thể mở rộng, quỹ đất bị giới hạn dẫn đến giá đất tăng. Thành phố sẽ trở nên kém hấp dẫn với người dân và doanh nghiệp.
Thứ hai, chi phí để xây dựng hệ thống hạ tầng kết nối đô thị vệ tinh với trung tâm sẽ rất tốn kém bởi phạm vi kết nối rộng và chạy qua vành đai xanh, nơi không có hoặc ít người sinh sống.
Mô hình đô thị vệ tinh không dễ triển khai bởi phải hy sinh ít nhất hai lợi ích kinh tế là giá đất tăng và chi phí hạ tầng cao.
Như vậy, mô hình đô thị vệ tinh không hiệu quả ở góc độ đầu tư hạ tầng và cần vai trò dẫn dắt của Nhà nước. Nhà nước phải đầu tư hạ tầng, xây dựng đô thị, vì không có nhà đầu tư tư nhân nào có thể thu hồi quỹ đất lớn, có năng lực tài chính cho hạ tầng hay sự kiên nhẫn để triển khai một dự án kéo dài hàng chục năm. Thực tế, cả chính phủ Anh và Hà Lan phải bù lỗ cho hai dự án đô thị vệ tinh "con cưng" là Milton Keynes và Almere.
Trở lại câu chuyện Việt Nam, việc lập quy hoạch các đô thị vệ tinh đang có khoảng cách quá xa giữa mong muốn trên bản vẽ và thực tiễn triển khai. Do đó, chúng ta cần điều chỉnh mô hình gần hơn với năng lực. Giống như một học sinh trung bình thì không nên đặt mục tiêu thi được giải thưởng quốc tế, mà nên đặt mục tiêu thi đỗ đại học trước.
Đối với tôi, quy hoạch tốt là quy hoạch phải triển khai được, còn nếu chỉ nằm trên bản vẽ thì không có giá trị.

Bài toán kẹt nhất là thu hồi đất
- Từ kinh nghiệm của ông, việc thực hiện quy hoạch tại Việt Nam thường gặp phải khó khăn gì?
- Một khu đô thị ở ngoài rìa thành phố muốn hoàn thiện tiện ích và hạ tầng thì cần có quỹ đất lớn. Phú Mỹ Hưng có diện tích 600 ha, TP mới Bình Dương có quy mô 800 ha, Milton Keynes và Almere thậm chí có quỹ đất gần 10.000 ha để phát triển. Như vậy, Nhà nước phải có phương pháp thu hồi quỹ đất quy mô lớn để triển khai các dự án.
Bài toán kẹt nhất, đặc biệt ở miền Nam, chính là vấn đề thu hồi đất đai. Miền Nam khác miền Bắc ở chỗ dân cư nông thôn ít sống thành làng mà rải rác trên đất canh tác. Do đó, việc chuyển đổi một diện tích đất nông nghiệp lớn cho phát triển kinh tế và đô thị là khó khăn.
Miền Nam có môi trường kinh doanh thân thiện nhưng tốc độ phát triển đô thị chậm hơn so với miền Bắc.
Đây là yếu tố rất đặc trưng của miền Nam, bao gồm TP.HCM và Đồng bằng sông Cửu Long. Trong khi đó, các tỉnh phía đông TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai lại rất thuận lợi để phát triển đô thị và khu công nghiệp bởi có các rừng cao su quy mô lớn nên chuyển đổi đất đai dễ dàng.
Đó chính là cách cấu trúc định cư và cấu trúc sản xuất nông nghiệp các vùng miền ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ phát triển. Do đó, dù miền Nam có môi trường kinh doanh thân thiện nhưng tốc độ phát triển đô thị còn hạn chế, một phần nguyên nhân là vấn đề quỹ đất.
Tôi nghĩ đây là điểm Nhà nước cần có cơ chế cho phép thu hồi đất đai ở quy mô lớn hơn, nhanh hơn, hiệu quả hơn, đồng thời vẫn đảm bảo quyền lợi của người đang sử dụng đất.

Nếu nhìn trong bài toán phát triển chung thì rõ ràng phía đông là hướng phát triển chiến lược và quan trọng nhất.
Đó là hướng kết nối trên trục hành lang Bắc - Nam từ TP.HCM ra Hà Nội, hướng đến hai trung tâm sản xuất của Việt Nam là Đồng Nai và Bình Dương. Xa hơn trong tương lai, khi xây dựng sân bay Long Thành cũng như phát triển mạnh hơn khu vực cảng Cái Mép - Thị Vải ở Vũng Tàu thì đây chính là hướng kết nối hạ tầng chiến lược cho sự phát triển đô thị vùng TP.HCM.
Về hướng bắc và tây, tôi cho rằng về lâu dài, việc phát triển về hướng bắc là hợp lý bởi nền đất cao và quỹ đất lớn. Tuy nhiên, thành phố cần thực hiện phân kỳ chứ không thể dồn vào phát triển tất cả hướng cùng lúc.
Theo quan điểm của tôi, thời gian tới, TP.HCM nên ưu tiên tập trung phát triển TP Thủ Đức trước bởi đây là nơi mà điều kiện đã sẵn sàng. Hệ sinh thái cho nghiên cứu khoa học công nghệ và sản xuất cũng như tổ chức về chính quyền, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đã rất đầy đủ.
Trong 10 năm tới, TP Thủ Đức nên trở thành một trọng điểm phát triển của TP.HCM, hơn bất cứ hướng phát triển nào khác.
Zingnews

XEM THÊM

• 

  [HOT] Toàn cảnh đấu giá đất Thủ Thiêm & câu chuyện bỏ cọc của Tân...

  Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt, thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, có thể phải mất...

  10:30 13-01-2022 | 962 lượt xem

• 

  [TPHCM] Phân khúc BĐS nào sẽ tăng giá mạnh trong năm 2022?

  Theo các chuyên gia, nhà ở sơ cấp sẽ khó có thể giảm trong năm 2022, do chi phí phát triển dự án gồm tiền...

  09:47 06-12-2021 | 981 lượt xem

• 

  Bất động sản vẫn hút dòng tiền đầu tư trong năm 2022

  Chính phủ đang có các động thái quyết liệt hơn thúc đẩy đầu tư công những tháng cuối năm 2021, đặc biệt...

  16:49 02-12-2021 | 1008 lượt xem

• 

  [GÓC NHÌN] Chuyên gia khuyến nghị, càng lạm phát càng nên đầu tư bất...

  Theo TS. Sử Ngọc Khương, nếu lạm phát xảy ra, càng nên đầu tư vào bất động sản. Vị chuyên gia này khuyến...

  10:36 24-11-2021 | 994 lượt xem

• 

  Bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn, hút dòng tiền

  Theo Bộ Xây dựng, dòng vốn sẽ có xu hướng rót vào bất động sản, vì đây vẫn được đánh giá là kênh...

  16:02 09-11-2021 | 1009 lượt xem

• 

  [GÓC NHÌN] Kịch bản nào cho thị trường bất động sản 6 tháng cuối...

  Theo những người trong cuộc, do dịch Covid-19 là bất khả kháng nên thị trường BĐS 6 tháng cuối năm như thế...

  15:52 03-07-2021 | 855 lượt xem